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首页 > 新闻资讯 > 行业动态 > 深圳最严辣招出台 “双限”下龙华地市一夜重回2014
  文章来源:观点地产网

  以龙华宅地为例,地块最高溢价率限制在30.23%、楼面价2.38万元/平方米——这甚至低于两年前龙光拿下龙华地王的单价2.51万元/平方米。
  继香港出台新印花税政策后,一河之隔的深圳11月10日早间也突然为房地产市场“加辣”,显示宏观调控的持续深化阶段开始到来。

  据深圳市土地房产交易中心公告,该市将于12月14日挂牌公开出让龙华、大鹏、坪山共3宗居住用地,总占地7.51万平方米,建筑面积34万平方米。

  这也是深圳2016年第三次出让含居住用途的土地。在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场,挂地公告往往意味着一次扩储的良机。据不完全统计,前11个月已出让的两宗商住用地共计吸引超过30家房企,其中光明新城综合体地块溢价率甚至接近160%。

  但最新出让的3宗宅地,条件之严格此前罕见。其中地块首次采用“双限双竞”办法挂牌出让,限的是销售房价和成交地价,竞的是成交地价和人才住房面积。以龙华宅地为例,地块最高溢价率限制在30.23%、楼面价2.38万元/平方米——这甚至低于两年前龙光拿下龙华地王的单价2.51万元/平方米。

  多名市场人士在接受观点地产新媒体采访时均表示,一个月前的“深八条”对竞配人才住房面积、提高保证金比例、严查土地购置资金来源、执行7090规定、加强销售价格管理等,相比之下最新土地的出让方式,“基本是落地新政的具体落实”。

  实际上,深圳房地产市场过去一个月在调控的持续作用下开始取得立竿见影的效果,单月零供应便是例证。如今随着调控的深化,这个最年轻的一线城市开始进行结构性调整。市场人士指,新规下出让的土地大致判断建成刚需住宅,而非“投资型住宅”。

  最严土地出让新规

  据了解,一个月前的10月4日,深圳市从“供给侧”和“需求侧”出台八项措施,包括加大住房供应力度,优化土地出让模式,加强资金监管,调整住房户型结构,完善住房限购政策,以及加强房地产项目销售价格管理等。

  对比之下,11月10日深圳挂牌出让年内首批纯住宅用地,所设定的条件则基本是对“深八条”所提及供给政策的具体落实。

  公告显示,出让的地块中,龙华民治办事处地块占地2.36万平方米,建筑面积11.78万平方米,挂牌起始价21.5亿元;大鹏办事处大鹏中心区地块占地1.82万平方米,建筑面积5.83万平方米,挂牌起始价5.2亿元;坪山沙湖社区占地3.34万平方米,建筑面积16.60万平方米,起始价17.5亿元。

  据观点地产新媒体了解,3宗地块采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。竞买人报价达到最高地价限价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积;住房预售时,销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%。

  具体而言,地块的溢价率被控制在5%-30%左右。以龙华地块为例,限制最高地价28亿元,折合楼面价2.38万元/平方米,溢价率30.23%;地块商品房住房预售时均价不高于5.67万元/平方米,最高销售单价5.98万元/平方米。

  同时出让条件要求,上述地块应按规定配建人才住房面积,其中龙华地块不少于3.18万平方米,大鹏地块不少于1.10万平方米,坪山地块不少于3万平方米;90平方米以下普通住房供应量占比不低于商品住房项目总供应的70%,商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑装修等。

  值得一提的是,公告还对竞买人的资金实力提出了更高要求。其中3宗地块的竞买保证金均达到起始价的50%,而这也是“深八条”所提及保证金比例由不低于20%提高至不低于50%的规定。

  竞买人还须承诺,其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

  改变的游戏规则

  自10月4日出台“深八条”以来,深圳房地产市场温度迅速下降。据深圳中原统计,10月全市新房成交面积同比下降22.1%,且单月新房零批售,二手住宅成交面积则同比下降6.2%。规土委此前也表示,“深圳房价已有所回落”。

  如果说“深八条”是深圳从供给侧与需求侧的角度制定的总领纲要,那11月10日龙华、大鹏等3宗地的出让规则,则是对这份纲要的进一步深化落实。

  深圳市不动产估价协会副会长宋星慧对观点地产新媒体表示,这种新方式基本算是“深八条”出台后首个重大动作,相关规定非常严格,体现了深圳明确要抑制投资需求、稳定市场预期,以及防止房价过快、过高上涨的出发点。

  目前,市场人士对于最新地块出让规则的存在若干解读。首先,降低房地产市场杠杆已成为调控的重要手段。

  观点地产新媒体了解,开发商土地融资主要有股权融资、债权融资、明股实债和股债融资等,在过去一段时间内,部分企业通过融资拿地获得了丰厚的利润,而代价只有融资利息的财务成本。

  而按照龙华等地块的出让要求,竞买人的土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。这也是近期相关监管部门重申的要求,意味着开发商须使用自有资金拿地。即便是大中企业如融创,2015年该公司净利润32亿元——仅龙华地块最高限价28亿元便能占据其近乎全年的利润。

  深圳中原指,使用自有资金主要出于规范土地资金市场,降低拿地过程中的金融杠杆,降低潜在金融风险。

  其次,此次出让土地很大程度上通过加大90平方米以下刚需户型的供应,且由于地块规定“销售后且小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让”,这基本抑制了投资客的投资、投机行为。数据显示,全市楼市投资购房比例最高曾达到30%。

  地块出让新规的作用还体现在,通过竞配人才住房面积进一步落实政府人才招募计划。这也是深圳保持产业发展竞争力的重大举措之一。根据规划,这座城市拟在“十三五”期间供应保障性住房和人才住房35万套,且这种新增安排建设指标为“刚性指标”。

  宋星慧向观点地产新媒体表示,深圳在快速城市化进程中,而房价暴涨导致很多人才的流失。“深圳要成为国际性滨海城市,就必须留住人才,所以政府也在发力解决他们的居住问题。”

  据深圳中原预计,一方面,由于新规下土地上的建筑产品大致判断为刚需非投资型住宅,对于整个深圳楼市结构有“明显的调整作用”;另一方面,由于宗地住宅销售价格限定,所以对于周边新房、二手房价格推动作用不会太大。

  以挂牌的龙华地块为例,该地块未来入市预售均价5.67万元/平方米,最高售价5.98万元/平方米。相比之下,龙光于两年前竞得的龙华地王楼面价2.51万元/平方米,目前售价却超过7万;地块周边星河World整体均价7.5万元/平方米,其它二手房均价也在5.45万以上。

  另一种供应渠道

  实际上,深圳房价过去两年呈现快速上涨的趋势,归根结底源于土地升值引发的项目升值。以龙华为例,作为深圳最受热捧的区域之一,目前土地楼面价最高已升至 5.68万元/平方米,甚至已高于区内二手房价格。

  如今,“双限”出让方式的探索已表明深圳稳定房价的决心,这进一步限制了开发商“高投入、高回报”的开发模式。且随着调控的持续及深化,如何调整策略将是摆在他们面前的一道难题。

  市场人士对观点地产新媒体表示,此前深圳不少项目存在较大利润空间,若新规继续落实,这种情况将有所改变。

  尽管如此,他指出,开放商仍可以通过规划设计、控制成本以及营销策划等方式,提高项目未来的品质,由此实现相对理想的价值。

  从长远看,深圳新增土地供应匮乏的问题依旧很严峻。2016年前十月全市新增商住用地为住宅市场带来有效供应65万平方米,仅相当于10月份新房成交面积的1.5倍左右。“十三五”计划通过新增安排建设商品房35万套,预计新增住房需求却达180万套。

  在此情况下,城市更新已成为深圳房地产市场的主角,这种存量土地的入市某种意义上能环节土地市场的供需矛盾。深圳此前表示,“十三五”规划期内,将争取全市各类更新用地规模30平方公里。

  和土地招拍挂进行规定与限制不同,深圳目前在城市更新上逐步开始实行简政放权的调整,以期激发开发商的积极性。

  观点地产新媒体了解,截至目前,深圳共计有16个重点开发建设区域,包括福田保税区、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地等。这些区域实行“市区共建、以区为主”,各区未来将拥有主动开展综合发展规划以及基础设施,土地整备、城市更新等工作。

  这被视为城市更新的阶段性进步之一。在过去,城市更新审批分散在市规土委、市住建局、市经信委、市水务局等7个职能部门,并涉及多项事权。而据最新消息,深圳已进一步落实全面扩大区级政府审批管理权限,分指挥部在现有130项开发建设审批事项基础上,新增权限57项。

  但对于开发商而言,在城市更新审批流程缩短后,它们仍要面临拆迁谈判等问题。实际上,近年来房价快速上涨一定程度上提高了原业主的预期,导致项目谈判进度较为缓慢。在种种因素下,截至2016年上半年,深圳城市更新实施率约为26%。
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